La Grèce est l’une des destinations préférées des acheteurs français, que ce soit pour investir, acquérir une maison de vacances ou s’y installer pour la retraite. Pour mener à bien une transaction et garantir un processus d’achat fluide, il est essentiel de bien comprendre au préalable la législation grecque en matière de propriété.
En Grèce, il faut savoir que la plupart des démarches menées en France par un notaire relèvent de la compétence d’un avocat — un point essentiel à connaître avant tout projet d’achat.
Cette présentation des principales différences et similitudes entre le droit immobilier grec et le droit immobilier français n’a pas vocation à se substituer à un conseil juridique. Elle vise simplement à offrir une vue d’ensemble pour mieux faire comprendre les principaux aspects des transactions immobilières dans les deux pays.
- Titres et droits de propriété
En Grèce, comme en France la propriété est transférée et constatée par acte notarié, sous la forme d’un titre de propriété – le plus souvent un contrat de vente.
Le droit grec comme le droit Français reconnaît plusieurs formes de droits de propriété, dont les plus courantes sont la pleine propriété, la nue-propriété, l’usufruit et la copropriété.
- Inspection de la propriété et due diligence
Le cadre juridique en Grèce
Une inspection minutieuse de la propriété et des contrôles préalables sont indispensables avant de s’engager dans l’acquisition d’un bien en Grèce. Contrairement à la France, où les actes de propriété sont centralisés au sein d’une base de données unique, les vérifications en Grèce peuvent s’avérer bien plus complexes – sans parler de la barrière de la langue.
Les services d’un avocat spécialisé en droit immobilier grec sont essentiels pour effectuer le contrôle juridique du bien, comprenant la vérification du titre de propriété au Registre des Hypothèques de la Municipalité où se trouve le bien ainsi qu’au Cadastre, la confirmation de la continuité de propriété sur plusieurs années, la détection d’éventuelles hypothèques, saisies ou servitudes, ainsi que la vérification de la conformité de la transaction avec la législation urbanistique et fiscale.
Le cadre juridique en France
La due diligence est tout aussi importante en France mais la procedure est bien plus simplifiee.
Bien que toute personne puisse consulter le Cadastre et les services de publicité foncière, l’intervention d’un notaire permet de sécuriser la vérification du bien, la continuité des droits réels, ainsi que l’absence d’hypothèques ou d’autres dettes.
- Processus de signature de l’acte de vente
Le cadre juridique en Grèce
En Grèce, la signature de l’acte de vente s’effectue devant un notaire. Celui-ci s’assure que toutes les conditions légales sont réunies, vérifie les documents requis, examine le titre de propriété et son historique, et la volonté des parties de procéder à la vente.
L’acheteur et le vendeur doivent être présents ou peuvent être représentés par un avocat dûment autorisé par procuration notariée. Lorsque l’une des parties ne comprend pas la langue grecque, la présence d’un interprète est obligatoire pour la validité de l’acte. La transaction est finalisée lorsque toutes les parties signent le contrat de vente et ses annexes.
Dans la pratique, la présence d’un avocat spécialisé en droit immobilier est fortement recommandée. Il intervient dès la phase précontractuelle pour négocier les termes essentiels de la vente — le prix, les modalités de paiement et les clauses de garantie —, mais aussi pour protéger les intérêts de son client lors de la signature de l’acte notarié, en veillant à la régularité et à la conformité juridique de l’ensemble des documents.
En Grèce, il n’existe pas de droit de rétractation après la signature de l’acte notarié, contrairement à la France. Il est toutefois possible de prévoir dans le contrat une clause de résiliation, applicable dans un délai fixé par les parties, qui peut être prévue soit au profit du vendeur (en cas de non-paiement du prix), soit au profit de l’acheteur (si les obligations du vendeur ne sont pas respectées).
Le cadre juridique en France
En France, la signature de l’acte de vente se fait également en présence d’un notaire. Le notaire vérifie tous les aspects juridiques de la transaction, notamment l’historique de propriété et l’absence d’hypothèques, des dettes ou de servitudes. L’intervention d’un avocat n’est pas obligatoire, mais peut être utile dans les transactions complexes.
L’acheteur et le vendeur doivent être présents ou représentés par un mandataire dûment autorisé. Le contrat de vente est conclu lorsque l’acte authentique est signé par toutes les parties. Cette étape est suivie d’un délai de rétractation de dix jours, pendant lequel l’acheteur peut se retirer de la transaction.
- Enregistrement de la propriété au Registre des Hypotheques ou au Nouveau Cadastre
Le cadre juridique en Grèce
La Grèce exige que toutes les transactions immobilières soient enregistrées auprès du Service du Cadastre hellénique. Ce processus d’enregistrement garantit la validité juridique de la transaction et la sécurité de la propriété, ce qui permet d’éviter les conflits et de protéger les intérêts des acquéreurs.
Aujourd’hui, près de 70 % du territoire grec est couvert par le Cadastre national.
Dans les régions où le Cadastre n’est pas encore opérationnel, les actes de vente sont toujours enregistrés auprès des anciens bureaux des hypothèques. La généralisation du cadastre à l’ensemble du pays est prévue dans les prochaines années, avec un enregistrement désormais effectué par voie électronique.
L’enregistrement est coordonné et très souvent effectué par les avocats.
Après l’enregistrement, l’ acquéreur reçoit un certificat d’ enregistrement, délivré dans un délai de quelques mois.
Le cadre juridique en France
En France, les transactions immobilières sont enregistrées auprès du Service de la publicité foncière. L’enregistrement est effectué par le notaire ayant instrumenté la vente.
- Taxes et impôts immobilières
Le cadre juridique en Grèce
L’achat d’un bien immobilier en Grèce entraîne le paiement de plusieurs frais.
La principale taxe due lors de la transaction est le droit de mutation immobilière « taxe de transfert de propriété » fixé à 3,09% de la valeur du bien.
Une fois propriétaire, l’acquéreur est soumis à une taxe foncière annuelle sur la propriété immobilièe (ENFIA en grec), calculé en fonction de la valeur cadastrale, de la superficie et de la localisation du bien. Des réductions fiscales d’environ 10 % peuvent être accordées lorsque le bien est assuré contre les risques naturels.
Le cadre juridique en France
De même, en France, les acheteurs d’un bien immobilier doivent également s’acquitter de divers frais et taxes, notamment des droits de mutation (généralement compris entre 5-6% de la valeur du bien).
Une fois la vente conclue, le propriétaire est aussi redevable chaque année de la taxe foncière.
- Revenus générés par le bien immobilier
Le cadre juridique en Grèce
En Grèce, les revenus générés par un bien immobilier, tels que les loyers, sont soumis à l’impôt sur le revenu et doivent faire l’objet d’une déclaration fiscale annuelle, que le propriétaire soit résident fiscal en Grèce ou non. Les revenus locatifs sont imposés selon un barème progressif, avec des taux variant en fonction du montant déclaré.
Le cadre juridique en France
De même, en France, les revenus générés par une propriété sont soumis à l’impôt et doivent être déclarés chaque année. Les loyers perçus sont imposés selon un barème progressif de l’impôt sur le revenu, après déduction de certaines charges et dépenses, selon le régime fiscal choisi.
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Si vous envisagez d’acheter une propriété en Grèce, il est essentiel de bien comprendre les lois et réglementations grecques en la matière. Bien qu’il existe certaines similitudes entre le droit immobilier grec et le droit immobilier français, il peut être constaté des différences subtiles en matière de procédures juridiques et de fiscalité.
Pour réussir votre achat immobilier en Grèce en toute sérénité, il est fortement conseillé de faire appel à un avocat dès le début de vos démarches.
Pour toute question, n’hésitez pas à contacter notre cabinet d’avocats.